土地地積更正登記

登記簿の表題部にある地目欄の記載と現地の利用状況が一致しなくなった場合(変更が生じた場合)土地の所有者は一ヶ月以内に地目の変更の登記を申請しなければならない。(不動産登記法第８１条1)

不動産の現状とそれを公示する登記簿の記載を一致させるという主旨から不動産登記法では所有者に申請義務を課しているわけですが、実際に所有者が変更登記をしなければ、と思う時は主に次の用な場合です。

1　売買や贈与などの時の所有権の移転登記をする際に、地目によっては許可証が必要になる場合がある。
2　融資を受ける際に土地の担保価値を上げたい場合

　1.のケースは農地の売買のことですが、これは土地の所有者であっても農地を他人に譲渡(処分)する場合、農業委員会の認可を受けなければ売買の効力が無く、この認可があったときに所有権移転の効力が発生するという農地法の制限によるものです。

　ここで、買主が田や畑のままその土地を利用するのであれば問題ないのですが、農地以外の利用目的で取得した場合はこの登記が必要になります。そこで問題なのはこの手続きをやるタイミングが、農業委員会の許可をもらった時ではなく、実際に農地以外として利用を開始した後になるために、ほとんどの所有者が許可をもらって土地の所有権移転登記も済んで、家も新築したし、もう安心と思っているのです。
　そして数年を経て、都会の生活に憧れて秋田市や能代市などへ引っ越すことになり土地を売却しようと思った時、「登記簿の地目が「田」や「畑」のままだった。」なんてことになると、またしても1.のケースになるのです。そしてまた農業委員会へ行って最初の手続きをもう一回行い、地目変更登記をなし２ヶ月ぐらいかかってやっと買主への所有権移転ということになります。

　2.のケースもやはり現状では既に宅地として利用しているとしても、登記簿の表示が農地ままになっている場合、そのままでも担保権の設定(融資の実行のとき行う手続き）はできますが、融資した金融機関が担保権の実行する時(債務不履行があった場合に行う強制執行）には先のケースのごとく手続きが面倒になります。従って銀行に融資の相談に行った時点でこの手続きをしてくれと言われるのが通常です。
　私がここで開業して一番多い仕事がこれです。農地を転用して建物を建築してから３０年ぐらいたって、古くなったので建て直そうと思ったら、地目が田のままだったということです。

　不動産登記制度は取引の安全と円滑に資する目的から行われる制度です。一般に土地を取得しようと思えば、現地を見ることは勿論、まずは取引する不動産の登記簿を調べます。取得した土地の登記簿を自分の名義にしないと、世間一般に自分がその土地の所有者であることを主張できませんので、当該土地はどの登記簿の土地であるかを調べることは重要なことです。しかし、その登記簿に記載される土地の情報は、 A地番 B地目 C地積 の三つです。A地番は登記所で付されますので心配ない（？）ですが、B地目やC地積が現地と違うと間違いの元になり取引の安全を害することになり危険です。
　地積に関しては任意に変更することもできないし、いきなり取引の客体となる土地の地積を測量(土地境界測量)してみるという人は少ないだろうと思います。やはり登記簿の地目を確認して何時頃からどういった利用のされ方をしている土地であるかを調べることが最初ではないでしょうか。

　このように地目は取引の客体である不動産を表示する重要な登記ですので、今一度確認してみてはいかがでしょうか。

　なんでもそうだと思いますが、時間がたってから手続きをやると、どうしても調査に時間がかかり、書類も増えて費用がかさんでしまいます。いざという時にそなえ、早めに余裕のあるうちに、不動産の所有者の義務(不動産登記法第８１条、第１５９条ノ２）でもある現況と登記簿の記載の一致をお勧めいたします。